إنهاء حالة شيوع العقارات

ü     تعريف : الشيوع هو إشتراك شخصين فأكثر في ملكية عين أو حق عيني غير مفرز حصة كل منهم.

ü     المبدأ : لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع لكل شريك الحق في طلب القسمة و كل شرط يخالف ذلك يعد لاغيا.

o       الإستثناء : يمكن للشركاء أن يتفقوا على عدم قسمة المشترك مدة معينة لا تتجاوز الخمس سنوات (5) و لا يمكن تجديدها إلا بكتب.

-شروط الاتفاق: يجب أن يكون هذا الإتفاق كتابي

§        يمكن للمحكمة فسخ الإتفاق و إجراء القسمة إذا وجد سبب معتبر.

ü     إنقضاء أو إنتهاء الشيوع :

ينتهي الشيوع في الحالات التالية :

o       هلاك المشترك

o       خروج الملكية من أيدي كامل الشركاء

o       إنحصار جميع الملك بيد أحد الشركاء

o       القسمة (رضائية / قضائية)

o       البيع بالمزاد فيما لا يقسم.

  Iالقسمة :

ü     القسمة : نوعان/ حسب تقسيم العقار

(1)  قسمة كليّة : تشمل كامل عناصر المشترك

(2)  قسمة جزئية: أن يفرز أحد الشركاء بنصيب مفرز و يبقى البقية في حالة شيوع في هذه الحالة يجب إجماع كافة الشركاء.

أو يقسم الشركاء جزء من المشترك و تبقى البقية على الشياع. 

ü     القسمة : نوعان/ حسب الإجراءات المتبعة

1.     قسمة رضائية : بالمراضاة على أساس ما يتفق عليه الشركاء

·        شروطها :

- تكون القسمة بكتب

- يجب إجماع كافة الشركاء فقرار الأغلبية لا يلزم الأقلية

ü     القسمة : نوعان/ حسب موضوع التقسيم

-       عينية : يفرز كل شريك بمناب مفرز خاص به

-       قسمة ثمن او محصول بيع العقار المشترك على الشركاء حسب نسبة إستحقاقهم في العقار

2.      قسمة  قضائية باللجوء للمحكمة :

في صورة عدم الاتفاق على القسمة أو في صورة وجود غائب أو كان من بين الشركاء مولى عليه.

Ø     القاعدة المتبعة في القسمة : مراعاة مصلحة المشترك و الشركاء و إمكانية إستغلال مناب كل جزء مفرز بأكثر منفعة.

Ø     الحالات :

- قابلية العقار للقسمة : يفرز كل شريك بمنابه عينا

- قابلية العقار للقسمة مع تعذّر إمكانية إفراز كل شريك بمنابه عينا :  يقدر مبلغ مالي لتعديل القسمة للشريك او الشركاء الذي لم يستوفوا منابهم عينا.

- عدم قابلية العقار للقسمة عينا : أو كان من شأنها إحداث ضرر كبير في قيمة المشترك ---يتم بيع المشترك صفقة واحدة الحكم بتصفيق العقار.

يمكن أن يجمع الشركاء على حصر المزايدة فيما بينهم، فتجرى عملية البيع دون إشهار.

ü     خصوصية القسمة :

-القسمة رضائية أو قضائية : باتة لا رجوع فيها و لا تنفض إلا بسبب الإكراه أو الغلط أو التغرير أو الغبن بالنسبة للغائب و من ليس له أهلية التصرف بنقص في القيمة بنسبة الربع (4/1).

لا يمكن القيام بدعوى نقض القسمة إلا في ظرف سنة من وقوعها.

مصاريف المتقاسمين تحمل على المتقاسمين حسب منابه في المشترك.

آثار القسمة : الخروج من الملكية الفردية المشاعة للملكية الفردية المفرزة.

II   الإفراز :

-وسيلة قانونية جديدة أحدثها القانون عدد 34 المؤرخ في 10 أفريل 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية الفصل السادس 6 منه ترجع لنظر دائرة الرسوم المجمدة  : تتمثل في القيام بقضية في الإفراز لدى المحكمة العقارية

ü     أنواع خاصة من الشيوع :

1.الحائط المشترك أو السياج المشترك بين أرضين :

-الحائط الفاصل بين بنائين إلى حد إتصالهما أو بين عقارين عموما أرضين

2. ملكية الطبقات :

-تدخل في الملك المشاع إذا عمارة أو مجوعة عمارات ملكا لعدة أشخاص و مشتملة على عدة طبقات أو شقق أو محلات تجارية و مهنية أو غيرها على ملك أكثر من شخصين : ملكية الأرض المقام عليها البناء + أجزاء المشتركة الغير معدة للإستعمال الخاص لأحدهم و منفعته.

و تعتبر مشتركة أجزاء المباني و الأراضي و المساحات و الفضاءات و الممرات و المعابر و التجهيزات و القنوات و بيوت الحراسة و المصاعد و المدارج و السطوح و الصحون و الحواجز الفصلة بين شقتين و محلين غيرها من الأجزاء المخصصة لإستعمال و منفعة كافة الشركاء أو بعضهم ما لم ينص على خلاف ذلك بسند التملك.

تقدر نسبة إستحقاق المالك في الأجزاء المشتركة بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة، ما لم يوجد إتفاق على خلاف ذلك.